PDF《本轮房地产调控的持久性和效果与以往不同》

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1 - 敬请参阅最后一页特别声明 边泉水 分析师 SAC 执业编号:S1130516060001 bianquanshui@gjzq.

com.cn 魏凤 联系人 (8621)60935877 [email protected] 李治平 分析师 SAC 执业编号:S1130512090002 (8621)60230201 [email protected] 王晶 联系人 (8621)60935877 [email protected] 魏凤 联系人 [email protected] 本轮房地产调控的持久性和效果与以往不同

一、金融市场

1、上周,央行公开市场操作结束国庆前后的回笼状态,实现资金净投 放,其中投放主要来自中长期资金 MLF,而短期逆回购资金依旧净回 笼,反映央行维护市场流动性同时继续调控的态度,资金投放缩短放 长、利率表现短紧长松,货币市场资金利率普遍有所提高;

债券收益 率普遍短端上行、长端下行,期限利差低位收窄,短久期债券信用利 差略有提高,长久期信用利差继续下行.

2、人民币较美元继续贬值、程度有所收窄,即期市场成交量保持在较 高水平,短期内人民贬值压力有所缓解,但后期随着美联储加息预期 加强与海外风险事件,四季度或仍面临一定贬值压力,预计四季度人 民币贬值压力较三季度加重,四季度人民币兑美元贬值可能超过我们 此前预计的 1.3%的幅度.

二、行业供需 下游来看:10 月中旬地产销售增速放缓,主因二线城市限购政策效 应;

10 月份以来汽车销售仍有支撑;

BDI 指数下跌,CCFI 和CICFI 均较

9 月份有所下降.

1、10 月中旬

30 大样本城市地产销售同比增长 17%(9 月份 28%) , 主因二线城市限购政策效应(6%,9 月份 44%) ,其中一线城市转为 正增长(15%,9 月份-0.4%) ,上海负增长(-9%) ,北京和广州相对 较好.当前看限购城市地产已现环比 量价齐跌 ,这种趋势将会持 续.房地产市场的平稳无疑为货币政策的边际放松提供了可能. 本轮房地产调控政策预计时间更加持久,效果也将更加明显.首先, 我们判断政府高层对房地产泡沫对中国经济和社会长期发展的负面影 响有了更加清晰的认识.虽然我们不可能预测在房地产泡沫破灭前房 价还能涨到什么程度,但应该讲目前的房地产泡沫已经很严重了,这 种在实现富裕前的泡沫对一个国家经济、金融和社会的长远发展都将 带来较大的负面影响.今年以来,房地产市场的过热与投资投机需求 有很大关系.目前看中国房价的绝对水平和相对水平都已经非常高 了,它必将阻碍中国走向人均 GDP 的前沿水平.从价格上看,与2011 年1月的国五条,以及

2013 年2月的国八条相比,本轮地产价 格上涨的幅度更大,同比增速上看,70 大中城市住宅价格指数

8 月份 同比增长 7.3%,其中一线城市更是达到了 28%,二线城市为 13%, 三线城市为 3%(2011 年1月份的情况依次为:7%、2.9%、6.1%、 7.1%;

2013 年2月份的情况依次为 1.7%、5.8%、2.1%、1.2%) .从2016 年10 月23 日 周度数据追踪

1023 宏观经济报告 证券研究报告 宏观经济报告 -

2 - 敬请参阅最后一页特别声明 房价收入比上看,仍然偏高,超国际通行惯例的合理区间.2015 年50 大中城市房价收入比为 9,其中一线城市高达 19,二三线城市也达 8,按照国际惯例,房价收入比在 3-6 倍之间为合理区间.如考虑住房 贷款因素,住房消费占居民收入的比重应低于 30%,目前的情况仍然 是相对偏高. 其次,与房地产相关的贷款比重上升过快,不利于金融体系的稳定. 从住房贷款余额以及按揭占 GDP 比重上看,不容乐观.从住房贷款余 额占 GDP 比重上看,已经由