编辑: 紫甘兰 | 2019-07-02 |
2011 年和
2013 年的 15%上升至今年上 半年的 23%以上,已经很接近当时日本地产泡沫时期的最高水平 (25%左右) .而从按揭贷款占 GDP 比重上看,虽然从
2013 年的 9.4%下滑至 6%左右,但也与
2011 年的水平相当.但是,需要注意的 是,居民部门不少首付也是借来的,父母给的钱严格意义上是一种借 贷行为,这是父母的养老钱,从这个意义上说,它与当前日本泡沫时 期出现的父子两代人按揭买房比较相似.另外一点,由于收入差距的 扩大,实际上中产阶级的按揭比例更高. 再次,宽货币的环境短期难以改变,居民部门对房价上涨的预期仍然 存在,特别是考虑到明年政府稳增长的压力更大,货币政策仍难收 紧,因此房地产调控的时间将比市场预期的要长久.我们在《低利率 环境下的弱增长与金融不稳定》的专题报告中指出美国加息不改变全 球低利率环境,从中国来看,明年中国的经济增长下行压力比今年更 大,如果政府仍然将明年经济增长目标放在 6.5%,那么对应的财政、 准财政政策将更加积极,货币政策仍将宽松,而且在外汇管制强化的 情况下,大量的流动性被圈在一个封闭的环境下,
一、二线房地产价 格潜在上仍然有上涨压力. 不要低估政府本轮调控房地产的决心.现在市场上有个观点,认为如 果明年经济增速下滑,房地产销售和投资下滑,政府将像前几轮房地 产调控一样,不得不放松.但是,如同上面讲的几点原因,如果任由 房地产泡沫的发展,牺牲掉的将是长远利益,中国经济的创新也将如 空中楼阁,难以实现.从本轮调控意图上看,地方政府态度坚决,政 策集中,内容针对性强,背后体现了中央政策的更加坚决.本轮地产 调控政策自
9 月28 日杭州出台相关政策以来,截止
10 月8日,共20 多个城市颁布相关政策,内容主要体现在购房主体限制(杭州等地) 、 首付款比例提高(北京等地) ,限购规定房屋面积(厦门等地)等方 面,并且特别强调加强监管,而厦门等多地调控政策既包含了限购, 也包含了首付比例提高,同时还强调监管,可见本轮调控意图和坚决 性较高. 最后,我们认为,本轮采取控制按揭比例和居民按揭占收入比重等房 地产调控的手段更加科学,最终也更有效果.我们在此前的报告中多 次讲了一个故事,美联储副主席 Stanley Fischer 当年在以色列央行做 行长时,通过控制以上两个指标,使得以色列的房价在金融危机前保 持相对平稳.我们也指出宽货币只是房地产泡沫的必要条件,而非充 分条件,重庆的案例就很能说明问题.此外,政府也将通过土地供给 等方法增加房屋供应,从这个意思上将,虽然房地产投资将随着未来 销售的下滑而下滑,但政府通过增加土地供应并监督开发商施工,可 宏观经济报告 -
3 - 敬请参阅最后一页特别声明 以一定程度上缓和投资增速的下滑.关于房地产调控对经济和政策的 影响,我们将另文分析. 此外,治理中国房地产畸形发展的根本手段在于制度建设,特别是理 顺地方政府的财政关系,戒掉土地财政的根源.我们判断,在持有环 节征税势在必行,预计明年房产税将进入立法程序,一旦完成立法, 将会在
2020 年前对房产进行征税.如果投资者预期到未来房价上涨的 速度放缓或者持有环节的成本增加,那么投资需求的预期将很快发生 转变.