PDF《非法用工致伤后的行政处理与司法审查》

2011 年7月21 日至

2014 年7月21 日, 被告某物业公司未被继续 选聘为物业服务企业, 且业主委员会已 另行与其他物业公司签订物业服务合 同, 被告某物业公司不存在继续提供物 业服务的情形, 双方之间前期物业服务 合同终止.判决被告某物业公司于判决 生效后十五日内搬离某小区, 并依照 《物 业解释》 第十条规定, 移交相关设备等. 案件宣判后, 被告某物业公司提起 上诉, 濮阳市中级人民法院经审理后判 决驳回上诉, 维持原判. 评析 1.业主大会的成立以及业主委员会 的选举均属于小区业主对小区事务的一 种自我管理、 自我约束机制.业主委员会 的成立及其成员的产生等事项均属于小 区业主行使管理权的内容.根据物权法 第七十五条规定: 业主可以设立业主大 会, 选举业主委员会.地方人民政府有关 部门应当对设立业主大会和选举业主委 员会给予指导和协助 .此处需要注意, 不是经过有关部门的批准、 认可.行使管 理权的主体为小区业主, 除行政主管机关 基于行政管理的需要外, 其他组织和个人 无权对业主委员会成立及其产生进行干 预, 本案中某物业公司并非小区业主, 无 权对业主委员会成立的相关事宜提出异 议. 2.判断是否属于前期物业服务合同 主要应以物业服务企业是否由业主大会 选聘为标准.在业主大会选聘的物业服 务企业之前, 无论是建设单位选聘的物 业服务企业, 还是业主与建设单位选聘 的物业服务企业, 从性质上均属于前期 物业服务合同的范畴.本案特殊之处在 于被告某物业公司与小区部分业主签订 了物业服务合同, 该服务合同性质如何 认定?物业服务企业服务的对象是小区 全体业主, 负责的是整个小区的物业服 务, 不能等同于一般民事主体之间的合 同签订, 更不能只考虑单个业主的意思 表示, 若将签订物业服务企业的权利交 到小区各个业主手中, 就很难对小区事 务进行有效的自我管理, 且本案中涉及 部分业主所签服务合同的签订时间均在 小区业主大会召开、 业委会成立之前, 其 从性质上来说, 还是属于前期物业服务 合同的范畴. 3.业主委员会有权解除前期物业服 务合同.依照 《物业管理条例》 第二十六 条: 前期物业服务合同可以约定期限;

但是, 期限未满、 业主委员会与物业服务 企业签订的物业服务合同生效的, 前期 物业服务合同终止. 在业主大会召开并 选举业主委员后, 若业主委员会已经另 行选聘新的物业服务企业, 前期物业服 务合同权利义务终止;

此处需要注意的 是无论前期物业服务合同中是否约定服 务期限, 在前期物业服务企业提供物业 服务过程中, 若业主大会召开并成立业 主委员会, 业主委员会另行选聘新的物 业服务企业的, 前期物业服务合同权利 义务均终止.这是因为随着小区建设完 成, 业主的不断入住, 业主对于小区事务 如何管理的需求不断增加, 新的需求也 不断出现, 考虑到建设单位选聘的物业 服务企业与这种不断增加的业主需求之 间存在差距, 应将选聘物业服务企业的 权利交到业主手中, 这也是小区业主行 使小区事务自治权利的必然要求. 本案案号:(2018)豫0928 民初4014号, (2018) 豫09民终2021号 案例编写人: 河南省濮阳县人民法 院 房善增 徐朦朦 案情