PDF《2019 年第二批天津市南开区旧城区改建 项目基本情况》

1、项目内容 三峰客车厂项目由天津市南开区土地整理中心和天津市南开区 城市建设投资有限公司(以下简称 南开土整 和 南开城投 )共同 负责建设.项目主要建设内容为改造范围内房屋征收和基础设施建 设.四至范围东至延安路;

南至密云一支路;

西至铁路陈塘庄支线;

北至芥园西道.范围总面积21.84公顷. (1)居民房屋征收和补偿 本次拟对征收区域内居民住宅和非住宅等进行征收补偿,其中征 收居民住宅房屋共计500间, 建筑面积约为12,000平方米;

征收非住宅 总占地面积166,700平方米(约合250亩) . 房屋征收情况表 类型 面积(O) 户数(户) 住宅 12,000

500 非住宅 166,700 -- 合计 178,700

500 4 (2)基础设施建设工程 实施改造范围内的道路2条,建路总长度1.08公里,总面积2.553 万平方米.安装路灯74基,铺设雨水管线1605米.

2、项目投资情况 三峰客车厂项目计划总投资规模为229,362万元, 其中房屋征收补 偿安置费用204,785万元, 基础设施建设费用1,925万元, 其他费用2,197 万元,预备费10,445万元,建设期利息9,900万元,债券发行费110万元. 三峰客车厂项目投资估算表 项目 投资额(万元) 房屋征收补偿安置费用 204,785 基础设施建设费用 1,925 其他费用 2,197 预备费 10,445 建设期利息 9,900 债券发行费

110 总投资规模 229,362

3、项目融资计划 该项目为新建项目.在项目规划年度(2019-2021年)内,南开 区三峰客车厂片区旧城区改建投资计划及资金筹措如下:本项目建设 期自筹资本金119,362万元,其中

2019、

2020、2021年度分别预计投入 资本金42,408万元、 48,976万元和27,978万元;

通过政府发行专项债券 筹集资金供给110,000万元.具体情况如下表: 筹资计划表 单位:人民币万元 序号 项目名称

2019 2020

2021 合计

1 资本金 42,408 48,976 27,978 119,362 1.1 建设期债券利息 4,950 4,950 9,900

5 1.2 债券发行费

110 110

2 债券发行 110,000 110,000

3 合计 152,408 48,976 27,978 229,362

三、项目预期收益与融资平衡情况

(一)预期收益

1、南开区三峰客车厂旧城区改造项目土地出让收益 (1)土地出让价格预测 南开区是天津中心城区之一,位于天津市城区西南部,历史文化 底蕴深厚,经济基础较好.考虑南开区在中心城区的重要位置及其在 城市总体规划中承担的重要作用,其土地市场未来将有较强的升值空 间.本项目区位于南开区北部,地处密云路与芥园西道之间、延安路 西侧,结合项目区区位特点,选择与本项目地块具有可比性的市场成 交历史地块作为依据对本项目土地市场展开分析. 对南开区2011年至2017年成交居住用地进行筛选,筛选出1宗与 项目地块区域位置,各项资源比较接近的历史成交地块作为参考,具 体情况如下表: 项目对比地块土地出让情况表 地块编号 具体位置 土地性质 出让面积(平 方米) 成交价(万元) 土地价格(万元/平方米) 津南咸(挂) 2016-122 号 南开区咸阳路 西侧 居住 68,811 535,000 7.77 基于本项目出让土地的位置以及房地产市场的政策调控情况,保 守预计, 本项目出让期内土地价格不考虑增长, 均采用初期预测价格, 即2019年项目区居住用地价格为20000元/平方米. (2)项目总收益测算 如上所述,其中项目土地出让收入470,000万元,政府净收益

6 117,500万元,四项政策性成本15,275万元, 政策性基金为42,300万元, 剩余412,425万元为土地出让收益.具体收益情况如下表: 项目土地出让收益及配套收益测算表 单位:人民币万元 序号 项目 合计 计算期(年份)