PDF《三四线城市土拍回暖是否昙花一现？》

三四线城市土拍回暖是否昙花一现?

2019 年5月15 日 克而瑞研究中心 www.

cricchina.com/research/ 克而瑞研究中心 马千里、邱娟

2019 年春节以来,二线城市土地市场迅速升温,且在近期传递到了三四线城 市.就CRIC 监测的

299 个三四线城市表现来看,4 月份土地成交量价齐升,成交 建面环比上升 30%,土地成交均价环比上涨 19%.尤其是长三角城市群三四线城市 突出,其中阜阳、常州、S水、金华等城市土地热度明显攀升、高溢价地块频出,如 常州钟楼区一商住地块楼面价更是突破历史新高. 考虑到近期中央再度强调 房住不炒 的精神,苏州、合肥、西安等地市过热的 城市已经接连出台收紧政策.面对种种调控预警信号的出现,又不得不让市场心生疑 虑:这一轮三四线土拍回暖,还能持续多久?

一、二线土拍高热现象传递至三四线,常州、无锡等长三角城市表现突出 继二线城市溢价率在

3 月份突破 25%,创下

2018 年下半年以来新高之后,三 四线城市溢价率也结束了半年之久的低位徘徊,在4月份迎来了明显回暖,溢价率 增至 21.3%,较年初上涨了近

10 个百分点. 图:

2018 年以来二线和三四线城市月度溢价率变化情况 注:涉及

33 个二线城市,299 个三四线城市. 数据来源:CRIC 25.2% 23.5% 15.4% 21.3% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 35.0% 40.0% 45.0% 二线溢价率 三四线溢价率 究其原因,主要是

4 月份温州、常州、常熟、金华、无锡、佛山、台州、镇江等 热点三四线城市成交了多宗优质地块.以温州为例,4 月份共成交

16 宗含宅地,揽 金超

104 亿,其中

12 宗土地溢价率都在 25%以上;

常州也是如此,4 月成交的

8 幅含宅土地

5 幅溢价率均在 50%以上,其中一幅位于钟楼区的商住地块经过

77 轮 竞价,最终被新城竞得,溢价率高达 86%,楼板价达

15665 元/平方米,创下常州 含宅土地楼板价裥赂,成为新的 地王 ;

此外,4 月4日,无锡滨湖区新四院北 侧XDG-2019-3 号地块通过摇号产生了得主,融创以楼面限价

18000 元/O ,总价24.22 亿元最终揽获地块,这一楼板价较无锡历史最高价仅低

50 元/平方米,此 类情况不胜枚丽,逐渐推高了三四线城市的土地市场热度. 表:2019 年4月份三四线城市成交的典型高价地块(万平方米、亿元、元/平方米) 城市 名称 属性 建筑面积 土地价 楼板价 溢价率 无锡 XDG-2019-3 号地块 纯住宅 13.45 24.25

18022 28% 常熟 2019A-005 文化片区 11-1 号 纯住宅 8.93 14.46

16185 25% 东莞 万江区 2019WG007 商住 8.94 14.38

16089 76% 常州 常州市钟楼区怀德中路南侧、勤业南 路西侧地块 商住 5.38 8.42

15665 86% 温州 温州市鹿城区南郊街道温州市核心片 区葡萄棚单元 A-08 地块 纯住宅 3.36 5.16

15371 30% 佛山 南海区 TD2019(NH)WG0005 商住 20.27 31.02

15300 33% 温州 安阳街道瑞祥新区,民公路以南2019XG005 号 纯住宅 8.78 13.15

14986 28% 绍兴 绍市自然告字[2019]5 号越城区YC-04F-03 号地块 纯住宅 7.27 10.62

14614 42% 金华 金市土让告字[2019]7 号 商住 23.37 33.11

14170 38% 绍兴 绍市自然告字[2019]6 号蛟里

1 号地 块 商住 16.46 22.74

13814 52% 无锡 XDG-2016-7 号地块 纯住宅 7.80 10.64

13637 79% 温州 温州市永强北片区永中单元 D-15 地块纯住宅 7.66 9.94

12976 30% 珠海 珠自然资储 2019-10(交易序号: 19017) 商住 22.45 27.25