PDF《专题 | 2019 年新一轮三四线潜在库存城市研判》

1 专题 |

2019 年新一轮三四线潜在库存城市研判 文/杨科伟、俞倩倩、姚郑康

2018 年下半年,伴随楼市成交 由热转淡 ,市场 凉凉 征兆尽显,其中受波及最 严重的当属三四线城市,市场热度逐月减退,成交情况普遍低迷,究其原因,一方面短期需 求透支严重, 长期处于人口净流出的三四线市场实则缺乏持续向上的动力;

另一方面棚改货 币化安置政策的淡出,市场预期逐渐转变.

在这样的情况下,我们不得不思考一个问题,刚 刚走出库存阴霾的三四线城市是否又重新面临新的库存危机?尤其是

2017 年以来连续两 年巨量土地供应在未来即将形成商品房供应, 叠加短期内越来越多城市商品房库存已然开始 回升.如此一来,究竟哪些城市的 去库存 ξ褚谰杉杈,房企在土地投资方面又应该躲 避哪些 深坑 呢?以此为出发点,我们从供应、需求两个维度分析,供应层面,着重考察典型三四线城市 是否存在供应过量的问题,分为短期和长期两个方面:对32 个城市商品住宅库存量和消化 周期判断城市是否存在短期去化风险,从宅地土地消化周期

4 年和商品房土地消化周期

8 年为限相叠加,着重探讨

78 个城市土地成交量及消化周期,探寻城市中长期是否有过量供 应危机.需求层面,则主要着眼于中长期需求面是否存在有支撑,我们选取了

2017 年年 末常住人口, 人均 GDP 和城镇居民人均可支配收入三个标, 对中长期有潜在过量供应风 险的

38 个城市行了供需交叉分析.

一、行业下行调整、供求关系扭转,三四线库存风险再次浮出水面(略)

二、三四线城市近虑与进忧交织,库存 恶化 风险因城而异 众所周知,库存问题与城市的供应、成交密不可分,本章我们将分为供应、需求两个层 面对典型三四线城市展开分析. 供应层面, 着重考察典型三四线城市是否存在供应过量的问 题, 分为短期和长期两个方面: 根据商品住宅的库存量和消化周期判断城市是否存在短期去 化风险,从土地成交量及消化周期探寻城市中长期是否有过量供应危机.需求层面,则主要 着眼于中长期需求面是否存在有支撑, 我们选取了

2017 年年末常住人口, 人均 GDP 和 城镇居民人均可支配收入三个标,对潜藏供应风险的城市行了分类分析.

1、供应:短期长、珠三角非核心城市库存激增,长期潍坊等

13 城潜在供应量大 供应层面, 考察典型三四线城市是否存在供应过量的潜在问题, 主要从短期和长期两个 维度展开. 一方面根据商品住宅的库存量和消化周期判断城市是否存在短期去化风险, 另一

2 方面从土地成交量及消化周期探寻城市中长期是否有过量供应危机. (1)短期:长、珠三角等非核心

15 城市库存量、消化周期齐增(略) (2)中长期:38 城土地消化周期 单高 或 双高 ,其余近半数 双低 考量中长期三四线城市的库存变化, 我们需立足于未来潜在供给即当前各城市土地市场 的成交和消化周期情况, 为此我们选取了 2014-2016 年宅地消化周期 (数据来源: 统计年鉴) 和2016-2018 年商品房土地消化周期(数据来源:CRIC)两个维度,以4年和

8 年作为分 界线,将78 个典型三四线城市按照风险由低到高的顺序分类为 双低 城市、 单高 城 市和 双高 城市,以此判断中长期暗藏供给风险的城市. 第一类位于第三象限的 双低 城市,即宅地消化周期小于