PDF《专题 | 2019 年新一轮三四线潜在库存城市研判》

412 53674

28276 24 南充 中西部

642 28516

28333 25 安庆 长三角

464 36922

28675 26 百色 珠三角

365 37479

29126 27 阳泉 环渤海

141 47790

29581 28 六盘水 中西部

292 50136

27893 29 阳江 珠三角

254 55553

27568 30 黄冈 中西部

634 30356

26884 31 淮北 长三角

223 41885

29578 32 承德 环渤海

357 45403

27042 33 益阳 中西部

439 37745

26934 34 崇左 珠三角

209 43678

28813 35 吕梁 环渤海

388 33886

25704 36 贺州 珠三角

206 26802

28899 37 梅州 珠三角

437 25777

25695 38 注:

1、综合排名测算主要按照年末常住人口 30%权重、常住人口人均 GDP30%权重、城镇居民人均可 支配收入 40%权重测算

2、标红为典型 双高 城市(宅地消化周期大于

4 年且商品房土地消化周期大于

8 年的城市) 数据来源:各城市统计年鉴、CRIC 整理

3、供需交叉分析: 长三角非核心城市风险中等,吕梁、南平、淮北等库存风险突出 以上我们通过供给、 需求两个维度分别对丌同三四线城市库存风险给出了一定的量化分 析, 得出了

38 个潜在库存风险的城市, 而在这

38 个城市中究竟哪些城市的库存风险略大, 而高库存的成因究竟是供给过量还是需求疲软呢? 我们将以供给需求交叉分析的方法,即将现有

38 个潜在库存风险城市按供给、需求状 况良好度排名的方式(排名规则:供给测算以库存消化周期较短的城市排名靠前,需求测算以经济实力 较强,人口基数较大城市排名靠前)行分类, 同时以供给、 需求的中间值即

19 名作为分界线, 将这些典型三四线城市分类为低风险城市、 供给过量型中度风险城市, 需求疲软型中度风险 城市、高风险城市,以此判断其中长期暗藏库存风险的等级及成因. 第一类为位于第三象限的低风险城市,即供给测算和需求测算排名均在

19 名以前的城 市,这类城市虽然也属于潜在库存风险城市,但整体风险度较低,中西部城市表现亮眼,占 据了第三象限的 半壁江山 ,典型代表为新余、岳阳、景德镇、株洲、常德,一方面宅地 消化周期基本都在

5 年以下,另一方面无论从经济实力、人口基数还是人均可支配收入来 看都有较为稳固的支撑,库存风险基本可控.

7 第二类是位于第二或第四象限的中度风险城市, 这类城市的显著特点为供给面或需求面 的单类问题相对突出, 位于第二象限的供给过量导致的中度风险城市, 位于第四象限的则是 需求疲软导致的中度风险城市. 首先来看供应过量的城市,长三角的绍兴、徐州、南通、盐城基本都是榜上有名,这些 城市因地处沿海发达区域,经济、人口、支付能力尚可,前期一直处于被 低估 的状态,

2016 年以来随着整体楼市行情带动,成交量、房价不日俱增,政府也加快了供地计划,但 随着当前市场热度减退, 这些城市的调整压力无疑是巨大的, 潜藏的库存风险也在逐步浮出 水面.其次,需求疲软的城市,虽然同样是中度风险,但这类城市的库存问题则更为严峻, 因供应量可通过政府根据供需关系人为调节,而需求的积累――经济实力、人口基数及人 民收入水平的提升则需要漫长的培育期,短期内难见成效.珠三角欠发达的三四线城市,诸 如梅州、阳江、钦州、贺州、肇庆等城市均面临这样的问题,由于广深的人口吸附效应,导 致了区域人口流动加速,这些城市基本都处于人口净流出状态,地产需求面支撑堪忧,随着 近期粤港澳大湾区规划出台,部分城市戒将因产业驱动迎来利好. 第三类是位于第一象限的高风险城市,即供给测算和需求测算排名均在