PDF《专题 | 2019 年新一轮三四线潜在库存城市研判》

4 年且商品房土地消化周 期小于

8 年的典型三四线城市,这类城市的土地供应量适中,中长期尚不存在供应风险. 其中较为突出的城市当属三亚, 宅地消化周期与商品房土地消化周期分别仅有 1.2 年和 0.8 年. 第二类位于第二或第四象限的 单高 城市,即宅地消化周期超过

4 年或商品房土地 消化周期超过

8 年的典型三四线城市,这类城市供应风险中等,不过仍应警惕未来因成交 转淡而带来的库存骤增的风险.其中典型的城市为中山、黄冈两城,它们分别有着较高的 宅地消化周期和商品房土地消化周期, 究其原因主要由于两城均有相当一部分土地难以去化, 虽目前暂无影响但如不及时解决仍会产生土地端供给结构性问题. 第三类位于第一象限的 双高 城市,即宅地消化周期大于

4 年且商品房土地消化周 期大于

8 年的典型三四线城市,这一类城市在土地消化周期方面存在较大问题,无论从宅 地成交还是从商品房土地成交来看, 这一类城市未来均会有较大的潜在供应量. 例如潍坊、 百色、衡阳、六安、六盘水、盐城、九江、孝感、南通、泰州、日照、徐州、贺州等

13 城. 从中长期来看,会为新房市场提供大量的待售新盘.因此,如果这一类城市的新房市场在未 来出现成交下滑等去化问题,大体量的土地供给将会恶化这一困境,致使库存风险升级. 其中,需要尤其关注的是潍坊,这个城市的宅地消化周期和商品房土地消化周期在

78 个典型三四线城市中均为榜首,分别为 7.2 年和 36.6 年.因此从中长期来看,在土地供应 方面存在巨大风险.面对土地市场的大量潜在供给,潍坊商品住宅市场的现状不容乐观. 实际上, 从2018 年第三季度起已经不断降温. 新房市场上部分楼盘推出优惠政策但难改买 卖双方心理g弈的局面,二手房市场上二手房挂牌均价自

2018 年第三季度起连续

4 个月 下滑. 另外, 从城市需求潜力来看,

2017 年潍坊城镇居民年人均可支配收入仅

36286 元.

3 因此,从目前潍坊房地产市场的供求情况来看,巨大的土地供给在未来存在消化问题,特别 是在下行的市场环境下难挡库存去化之忧.

78 个典型三四线城市

3 年商品房土地消化周期和宅地消化周期情况(单位:年)

78 个典型三四线城市

3 年商品住宅土地消化周期和宅地消化周期(单位:年) 类别 城市 商品房土地 消化周期 宅地 消化周期 类别 城市 商品房土地 消化周期 宅地 消化周期 第一象限 潍坊 36.6 7.2 第三象限 郴州 4.0 1.6 百色 19.8 5.6 东营 3.8 3.9 衡阳 18.1 6.2 舟山 3.8 1.1 六安 16.3 6.3 嘉兴 3.7 2.6 六盘水 16.1 5.5 韶关 3.5 2.2 盐城 16.0 4.6 大庆 3.5 2.2 九江 15.5 7.0 珠海 3.1 0.8 孝感 13.6 6.0 漳州 2.6 2.4 南通 10.1 5.6 马鞍山 2.6 1.8 泰州 9.7 5.8 河源 2.5 3.3 日照 9.7 4.3 清进 2.5 3.0 徐州 9.1 5.6 常州 2.1 3.9 贺州 8.3 5.0 莆田 2.0 3.8 第二象限 景德镇 7.9 5.0 洛阳 2.0 2.8 泰安 7.0 5.3 北海 1.9 1.3 阳江 5.5 4.5 惠州 1.7 1.2 滁州 5.1 5.6 汕头 1.7 2.2

4 扬州 4.1 4.1 泉州 1.2 2.5 梅州 3.8 4.7 三亚 0.8 1.2 新余 1.6 4.5 第四象限 黄冈 78.4 3.6 中山 0.7 6.7 益阳 32.5 2.3 第三象限 宜昌 7.7 3.3 蚌埠 21.4 2.9 宁德 7.5 2.5 承德 15.9 3.1 池州 7.5 3.1 南平 15.5 1.9 湖州 7.3 2.9 淮北 15.1 2.7 三明 7.2 2.4 崇左 14.4 3.5 淮安 7.2 3.8 黄石 14.2 3.7 内江 6.7 2.7 吕梁 13.1 3.8 金华 6.6 2.3 肇庆 11.5 2.0 江门 6.5 1.1 株洲 11.1 2.1 柳州 5.2 4.0 绍兴 10.7 3.8 龙岩 5.1 3.3 衢州 10.7 1.9 镇江 4.6 2.4 岳阳 10.6 1.6 芜湖 4.6 2.5 常德 10.2 3.6 台州 4.4 1.6 阳泉 9.6 1.8 淮南 4.4 3.2 南充 9.0 3.8 湘潭 4.3 1.6 钦州 8.9 2.3 梧州 4.3 2.6 桂林 8.9 1.9 S水 4.1 2.8 安庆 8.4 2.2 注:商品房土地消化周期采用