PDF《专题 | 2019 年新一轮三四线潜在库存城市研判》

2016 年-2018 年数据,宅地消化周期采用

2014 年-2016 年数据. 数据来源:各城市统计年鉴、CRIC 中国房地产决策咨询系统

2、需求:孝感、百色等中西部城市中长期需求疲软,库存压力较为突出 判断以上供应量相对过剩的 单高 和 双高 城市,能否在未来转化为潜在库存的一 个重要依据便是需求面是否存在有支撑.从中长期来看,人口、经济实力和购买力是制约 一地房地产成交量的主要因素, 因而我们选取了

2017 年年末常住人口, 人均 GDP 和城镇 居民人均可支配收入三个标,对38 个潜藏供应风险的城市行了分类排名. 从下表中我们可以得出以下几点结论: 一是排名 TOP10 城市, 需求面存在稳固支撑, 有利于消弭供应过量带来的库存风险. 这其中长三角城市占据了 半壁江山 , 盐城、 徐州主要得益于其常住人口基数较大的优势, 绍兴、衢州则主要依托于城镇居民可支配收入较高,支付能力较强的优势.这其中需要引起 关注的当属南通、潍坊、盐城、徐州这四个供应量 双高 城市,以南通为例,综合排名 最高,无论从常住人口,人均 GDP,还是人均可支配收入均名列前茅,因而即便是供应相

5 对 过量 ,库存风险依旧可控. 二是排名在 11-20 名之间的城市, 需求面支撑应略有不足, 三项标一般都存在 1-2 项的 短板 ,而拉低了整体的排名水平,未来还是存在因成交乏力而导致库存量激增的 风险.位于这一区间的城市以中西部为主,衡阳、岳阳、常德等城市

2017 年末常住人口均 达到

550 万人以上,为其后续需求提供了稳步支撑,九江、黄石、景德镇则因城镇居民可 支配收入较高等原因榜上有名.供应量 双高 城市九江、衡阳排名相对靠前,库存风险 相对偏低, 而日照在常住人口、 人均可支配收入方面均存在一定的 短板 , 库存风险中等. 三是排名在 21-38 名之间的城市,需求面表现相对较差,基本都是经济欠发达、人口 输出型三四线城市,这其中形势最为严峻的当属供应量 双高 城市――孝感、百色、六 盘水和贺州,一方面供应相对过剩,另一方面本地内生购房需求不足,且支付力严重受限, 未来若无政策红利吸引人口 回流 ,库存高企的问题也将更加突出.

38 个 供应过剩 城市(含单高和双高)2017 年需求层面相关标分析(单位:万人,元) 城市 区域 年末常住人口 常住人口人均 GDP 城镇居民人均可支配收入 综合排名 南通 长三角

731 105903

42756 1 绍兴 长三角

501 101956

54445 2 潍坊 环渤海

936 62592

36286 3 盐城 长三角

724 70182

33115 4 扬州 长三角

451 112559

38828 5 中山 珠三角

326 106327

45295 6 徐州 长三角

876 75611

30987 7 株洲 中西部

402 67475

39787 8 泰安 环渤海

565 63555

32739 9 衢州 长三角

219 63492

39577 10 九江 中西部

487 49659

32592 11 衡阳 中西部

721 43233

31300 12 岳阳 中西部

573 56826

30009 13 新余 中西部

118 94165

34775 14 桂林 珠三角

506 40632

32534 15 日照 环渤海

292 68848

30790 16 黄石 中西部

247 59943

32535 17 常德 中西部

585 55404

28735 18 景德镇 中西部

166 52910

34283 19 蚌埠 长三角

338 46233

31160 20 南平 珠三角

268 60903

30070 21 孝感 中西部

492 35447

30264 22 钦州 珠三角

328 39934

31415 23

6 肇庆 珠三角