PDF《用“新”点染》

8 万平方 米左右. 二是建立了城市更新单元规划制度, 更新单元规划不再是政府主导的 包办 式 规划, 而是多利益主体参与的 协商 式 规划, 在优先保障公共利益的前提下, 实现 利益共享 . 三是多种更新模式并举, 在传统的拆 除重建基础上, 还提出综合整治、 功能改 变模式. 前几年, 我市由市、 区政府出资, 完成了一轮全市城中村的综合整治, 涉及 城中村

333 个, 投入资金近

24 亿元.

2014 年以来, 以旧工业区为主要对象, 出台允 许加建扩建、 功能改变和土地延期等激励 政策, 试点开展以综合整治为主的复合式 城市更新. 与此同时, 在拆除重建类项目 中, 也进行细分, 划定了一些现状保留和 整治维护区域, 有效保护了一批历史建 筑、 传统世居和工业遗存. 由于多种创新模式并举, 在传统模式 中另辟蹊径, 取得了喜人成绩, 这也是我 市城市更新经验中的重要尝试. 与创新土地政策密不可分 我市城市更新政策之所以行之有效, 与创新土地政策也密不可分. 主要包括改 造用地可以协议方式出让给原权利人或 参与改造的市场主体;

未建设用地可通过 城市更新的规划整合进行腾挪、 置换, 零 星用地可以协议出让给开发企业;

区分城 中村、 旧屋村、 旧工业区和其他旧区等不 同类型, 适用差异化的地价标准;

建立地 价与容积率的联动机制等. 此外, 在非农 建设用地和征地返还用地指标落地、 历史 用地处置方面, 城市更新还发挥了消化历 史欠账、 激发政策创新的作用. 以宝安区松岗红星村南片区城市更 新单元为例, 其是第一个进行历史用地处 置的项目, 处置用地面积 35593.08 平方 米, 处置后, 移交政府的用地面积为

7118 平方米. 目前处置面积最多的项目为宝安 区沙浦工业片区更新单元, 处置用地面积 183854.43 平方米, 处置后, 移交政府的 用地面积为 36770平方米. 建立土地利益共享机制 在机制上, 我市城市更新建立土地利 益共享机制, 坚持政府、 市场主体、 产权主 体及原农村集体经济组织的共赢, 改变了 传统的由政府主导新增土地收益分配的 局面. 在这种机制下, 政府主要立足于公共 配套的落地, 要求更新单元内必须提供不 小于

3000 平方米且不小于拆除范围用地 面积 15%的用地, 用于建设城市基础设施 和公共服务设施 (实践中, 城市更新单元 的平均规模在

9 万平方米左右, 项目平均 土地贡献率达到 30%) , 改造后住宅项目 需按住宅总规模 8%-12%的比例配建保 障性住房, 产业项目需照 12%的比例配建 创新型产业用房. 市场主体通过参与全环 节的开发运作, 特别是针对不同的更新项 目享受差别化的地价政策, 降低了实施成 本, 分享了土地增值收益. 相关产权主体 通过物业安置和货币补偿的方式也充分 共享了增值收益, 同时推动了原农村集体 经济组织的转型发展, 彻底改变了社区居 民的生产生活方式. 按照规定, 每个拆除重建类城市更新 单元必须提供大于

3000 平方米, 且不小 于拆除范围用地面积 15%的用地, 用于建 设城市基础设施和公共服务设施. 实践 中, 项目实际的平均土地贡献率达到 30% 左右. 此外, 改造后包含住宅的项目按住 宅总规模 8%-12%的基准比例配建保障 性住房, 产业升级类项目按照 12%的比例 配建创新型产业用房, 这些物业都由开发 企业建设完成, 并以建造成本价移交给政 府或按照政府指定的价格和对象进行销 售, 体现了政府导向, 发挥了保障民生、 扶 持产业的作用. 城市更新首创的保障性住 房配建制度已被省国土资源厅在全省范 围内推广. 近几年, 我市城市更新工作多次得到 上级的肯定, 在省级层面, 我市连续多年 在广东省 三旧 改造考核中位居前列, 多次荣获一等奖、 二等奖.在国家层面,2012 年, 在国土资源部和广东省召开的 三旧 改造政策总结会上, 深圳的做法和 经验获充分肯定;