PDF《整体上市后旅游+地产模式将提升公司未来》

08 年报&

09 年1季报评述―业绩成长性减弱,资金压力 缓解,周转放慢》 ,2009.5.5 《行业趋势:阴转多云,期待多云转晴 ―2009 年二季度房地产行业投资策 略》PPT ,2009.4.1 行业更新报告《春江水暖鸭先知》 , 2009.3.3 《房价定乾坤---2009 年房地产行业 投资策略》,2008.12.03 《国泰君安地产双周报》第1-34 期, 2008.1-2009.6 公司简要更新报告财务摘要(百万元) 2006A 2007E 2008A 2009E 2010E 营业收入

1596 1729

3491 13110

15055 (+/-)%

143 8

102 276

15 经营利润(EBIT)

300 243

664 3264

4092 (+/-)%

99 -19

173 392

25 净利润

553 750

917 1898

2414 (+/-)%

15 36

22 107

27 每股净收益(元) 0.50 0.57 0.35 0.61 0.78 每股股利(元) 0.04 0.05 0.12 0.15 0.23 利润率和估值指标 2006A 2007E 2008A 2009E 2010E 经营利润率 (%)

46 49

37 21

23 市盈率 36.9 32.1 52.6 30.1 23.7 股息率 (%) 0.2 0.3 0.7 1.0 1.3 华侨城 A(000069) 请务必阅读正文之后的免责条款部分

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13 1. 定向增发实现华侨城集团整体上市 1.1. 华侨城 A 向集团定向增发购买

12 家公司股权,实现集团整体上市

2009 年6月9日, 华侨城 A 发布公告: 拟以 15.16 元/股的价格向大股东定向发行 4.86 亿股,购买集团公司持有的华房公司 60%股权、华侨城投资 51%股权等

12 家公司股 权(表1),由此实现华侨城集团的整体上市. 购买资产账面值 41.21 亿元, 评估值 73.74 亿元, 增值率 78.93%. 资产交易价格为 73.74 亿元,与08 年中披露的方案相比,交易价格下降 11%. 表1:标的资产账面净资产值及评估值(单位:亿元) 标的公司 业务类型 标的股权 股权账面值 股权评估值 增减值 增值率 交易价格 交易后华侨城 持股比例 华房公司 房地产 60% 23.35 48.36 25.01 107.1% 48.36 100% 华侨城投资 投资 51% 1.82 5.75 3.93 215.6% 5.75 100% 泰州华侨城 旅游、房地产 20% 0.36 0.39 0.02 6.0% 0.39 70% 上海华侨城 旅游、房地产 25% 0.98 1.40 0.42 43.2% 1.40 100% 成都华侨城 旅游、房地产 2% 0.06 0.22 0.16 257.4% 0.22 100% 酒店集团 酒店服务业 82% 7.59 8.35 0.77 10.1% 8.35 100% 酒店管理公司 酒店服务业 20% 0.32 0.42 0.10 32.5% 0.42 100% 香港华侨城 纸包装及制造 100% 5.55 7.40 1.85 33.4% 7.40 100% 国际传媒公司 传媒业 20% 0.07 0.07 0.00 2.0% 0.07 90% 物业管理公司 服务业 45% 0.07 0.08 0.01 17.1% 0.08 100% 水电公司 服务业 100% 0.68 0.78 0.10 14.4% 0.78 100% 华中电厂 制造业 71.83% 0.35 0.50 0.15 41.6% 0.50 100% 合计 41.21 73.74 32.53 78.9% 73.74 ---- 注:资产评估基准日为

2008 年12 月31 日,评估方法为资产基础法.交易后持股比例指直接和间接持股比例合计. 数据来源:公司公告,国泰君安证券,以下各表同 整体上市将使得公司的房地产主业等到加强.注入的资产中,有5家是房地产主业公 司,2 家酒店管理业,其余

4 家为服务业或制造业. 本次定向增发完成后,公司总股本扩张 18.5%至31.07 亿股,大股东依然为华侨城集 团,持股比例从 48.26%上升至 56.36%.而华侨城集团除持有的康佳集团、华侨城医 院及其他股权外,其余全部资产均实现上市. 1.2. 资产评估作价合理,无高估 评估溢价率合理,有利于上市公司更好的成长.华侨城国际传媒演艺公司、泰州华侨 城几乎以账面价值注入;

两个酒店公司分别只溢价 10%和33%;

盈利不太稳定的华侨 城发电公司也仅溢价 10.3%注入. 参股成都华侨城和在西部华侨城拥有建筑面积