PDF《整体上市后旅游+地产模式将提升公司未来》

50 万 平米旅游地产项目储备的香港华侨城溢价 33%,盈利稳定的华侨城水电公司、管理建 筑面积

508 万平米的华侨城物业管理公司溢价 17%(表1) .因此,注入资产的评估作 价对华控中小股东利益做了充分考虑. 华侨城 A(000069) 请务必阅读正文之后的免责条款部分

3 of

13 华侨城房地产资产拥有

227 万平米权益项目储备,大部分在深圳西部、东部华侨城和 上海,50.37 亿元地产类资产评估作价,对应楼面地价

2219 元/平米,相对于深圳、上 海为主的项目储备地理位置、高端旅游地产的项目定位来说,2219 元/平米的楼面地 价其实对华侨城 A 未来的成长前景、中小股东利益是非常有利的.在2008 年前后同 类资产注入中,单纯的楼面地价大小比较也表明注入作价公允合理,并无高估. 表2:

2008 年前后房地产公司大股东注入资产评估溢价率及土地装入楼面地价 方案公告日 上市公司 评估溢价率 楼面地价

20070714 泛海建设 5%

1613 20070810 中粮地产

07 59%

1884 20071130 中粮地产/成都天泉 84%

2054 20090609 华侨城 A 79% --

20071204 原水股份/置地集团 134%

2146 20071225 香江控股/番禺锦江 145%

1308 20070821 首开股份 155%

1183 20070815 上实发展 156%

1460 20090609 华侨城 A-房地产业务 162%

2219 200703 招商地产

07 162% --

20080226 外高桥 192%

915 20071225 香江控股 236%

774 20070807 苏宁环球 2772%

1206 20080318 招商地产 --

5369 1.3. 标的资产质地优良,盈利能力突出

12 家公司

2007 年、2008 年的总资产分别为

190 亿和

266 亿,增长 40%,而归属母公 司所有者权益分别为

61 亿和

71 亿,增长 16%.资产负债率分别为 61%和68%,财务 相对安全,资产质地较为优良. 表3:标的公司近两年资产及负债情况(单位:亿元)

2008 2007 标的公司 注册资本 总资产 总负债 归属于母公司 所有者权益 资产负 债率 总资产 总负债 归属于母公司 所有者权益 资产负债 率 华房公司

10 166.79 113.72 41.57 68.2% 126.78 82.84 33.67 65.3% 华侨城投资

2 5.45 1.88 3.57 34.5% 2.85 0.45 2.40 15.8% 泰州华侨城

2 6.73 4.91 1.82 72.9% 1.30 0.70 0.61 53.4% 上海华侨城

4 12.86 8.93 3.92 69.5% 7.95 4.07 3.88 51.3% 成都华侨城

4 35.30 32.20 3.10 91.2% 14.02 10.24 3.79 73.0% 酒店集团

8 20.50 11.31 8.62 55.2% 20.28 11.06 8.57 54.5% 酒店管理公司 1.5 2.58 1.23 1.35 47.6% 3.34 1.90 1.43 57.0% 香港华侨城 4.55 亿港元 12.33 5.83 4.88 47.3% 10.02 3.49 4.83 34.8% 国际传媒公司 0.5 0.48 0.12 0.36 24.4% 0.44 0.09 0.34 21.3% 物业管理公司 0.06 1.07 0.92 0.14 85.6% 0.97 0.83 0.13 84.8% 水电公司 0.1 1.21 0.53 0.68 43.7% 1.02 0.49 0.54 47.6% 华中电厂 0.43 0.56 0.07 0.49 12.0% 0.58 0.08 0.51 12.9% 合计 265.86 181.64 70.51 68.3% 189.56 116.23 60.68 61.3% 华侨城 A(000069) 请务必阅读正文之后的免责条款部分

4 of

13 12 家公司

2007 年、2008 年的营业收入分别为

54 亿和

56 亿,净利润分别为 10.9 亿和 12.5 亿,净利率分别达到 20%和22.5%,盈利能力突出,其中华侨城投资、泰州华侨 城、上海华侨城和成都华侨城因为主题公园尚在开发建设过程中,没有产生收入和利 润.而12 家公司的平均 ROE(全面摊薄)分别为 18%和17.8%. 表4:标的公司近两年经营情况(单位:亿元)

2008 2007 标的公司 营业总收入 归属于母公司股 东的净利润 净利率 ROE 营业总收入 归属于母公司 股东的净利润 净利率 ROE 华房公司 36.0 11.9 32.9% 28.5% 36.7 10.7 29.1% 31.7% 酒店集团 7.2 0.1 0.8% 0.7% 5.8 0.1 1.5% 1.0% 酒店管理公司 1.5 -0.1 -6.5% 0.9 -0.2 -11.6% 香港华侨城 7.7 0.1 1.5% 2.4% 7.6 0.1 1.2% 1.9% 国际传媒公司 0.3 0.0 5.7% 4.4% 0.2 0.0 5.1% 3.4% 物业管理公司 1.0 0.0 4.5% 33.3% 1.0 0.0 4.4% 34.0% 水电公司 2.1 0.1 6.9% 21.4% 2.0 0.1 6.4% 23.9% 华中电厂 0.0 0.0 -3.5% 0.0 0.0 -4.4% 合计 55.8 12.5 22.5% 17.8% 54.3 10.9 20.1% 18.0% 注:华侨城投资、泰州华侨城、上海华侨城和成都华侨城的主题公园项目尚未开始贡献利润,故不包含在该表中. 1.4. 尚有部分房地产需要完善产权手续 截至公告日,标的资产中尚有