PDF《基于特征价格的房地产评估新方法》

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All rights reserved. http://www.cnki.net 第26 卷第

6 期 外国经济与管理 Vol.

26 No.

6 2004 年6月Foreign Economies &

Management Jun.

2004 中图分类号 :F293.

35 文献标识码 :A 文章编号 :100124950(2004)

0620031205 基于特征价格的房地产评估新方法 温海珍 ,贾生华 (浙江大学 房地产研究中心 ,浙江 杭州 310027) 摘要:由于房地产是一种异质商品 ,物业之间在构成使用价值的各特征方面存在明显的差异.从 房地产所具有的各特征的隐含价格出发进行价格评估 ,可以对市场比较法、 收益还原法、 重置成本法等三大 传统房地产评估方法进行改进.本文在介绍国外经验的基础上 ,以杭州市的住宅市场为例 ,建立住宅特征价 格模型 ,得出住宅特征的隐含价格和住宅价值的评估模型. 关键词:房地产 ;

价格评估 ;

特征价格 随着住房制度的改革和完善 ,我国房地产市场将更加活跃 ,房地产评估活动在房地产市场上发挥着越来 越重要的作用.无论是土地使用权出让 ,还是房地产转让 (包括买卖、 交换和赠与等) 、 租赁、 抵押、 保险、 课税、 征用拆迁补偿 ,以及企业合资、 联营、 上市、 兼并等 ,都离不开房地产估价.目前 ,我国在房地产评估实践 中采用的方法主要包括市场比较法、 收益还原法和重置成本法 ,其他评估方法往往由这三种方法派生而来 , 如由比较法派生的路线价法、 由成本法派生的假设开发法、 由收益法派生的投资法等 (叶剑平 ,2002) .这些 评估方法有各自的适用范围 ,在实际操作中往往要受到一些条件的限制.由于房地产是一种异质商品 ,物业 之间在构成使用价值的各特征方面存在明显的差异 ,国外常常采用特征价格模型来进行评估.特征价格方 法从房地产特征的隐含价格出发进行评估 ,可以对市场比较法、 收益还原法和重置成本法等评估方法进行改 进.本文在介绍国外经验的基础上 ,将以杭州市的住宅市场为例 ,建立住宅特征价格模型 ,并构建住宅特征 的隐含价格和住宅价值的评估模型.

一、 三大传统房地产评估方法的局限性

(一) 三种评估方法及其理论依据

11 市场比较法 ,是将待估房地产与其所在区域近期内已经成交的类似房地产进行比较 ,以这些房地产 的成交价格作为参考进行修正 ,从而估算待估房地产在正常市场情况下的价格或价值的一种方法.在房地 产市场发育较为成熟的国家和地区 ,如英国、 美国、 日本、 我国台湾和香港等地 ,在各类房地产评估中广泛采 用市场比较法.市场比较法的理论依据是市场供求论.主要从房地产产品本身出发 ,运用替代原理 ,根据市 场竞争条件下同类、 同效用、 同质产品价格趋同的规则 ,认为房地产价格等于类似房地产在市场均衡点上的 均衡价格.

21 收益还原法 ,是预计待估房地产未来的正常净收益 ,选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累 加 ,以此估算房地产价格或价值的方法.该方法一般用于经营性房地产价格测算 ,如商店、 饭店等.收益还 收稿日期 :2004204210 作者简介 :11 温海珍(1975 - ) ,男 ,浙江大学房地产研究中心博士研究生 ;

21 贾生华(1962 - ) ,男 ,浙江大学房地产研究中心教授、 博士研究生导师. ・