PDF《基于特征价格的房地产评估新方法》

Li 和Brown ,1980 ;

Michaels 和Smith ,1990) .例如 , Garrod 和Willis 得出一套 住宅拥有一个车库将使得住宅价格增加

619 % ,拥有中央取暖系统则增加

615 %.Kain 和Qigley(1970) 第一 个研究了住宅质量对住宅价格的影响 ,测量了如外部结构、 地板、 窗户的质量状况 ,发现这些质量特征跟房间 数目、 浴室数目 ,宗地大小一样对住宅价格具有重要的影响.Morris 等在

1972 年的研究中 ,通过使用服务设 施的实用性这一概念考察了住宅烹饪设备、 冷却设备、 照明设施等的质量情况 ,从而间接反映了住宅的整体 质量.

21 邻里特征.邻里特征主要包括三类 :一是社会经济变量 ,如邻里的社会阶层、 种族构成、 职业状况等 ;

二是政府或市政公共服务设施 ,如商店、 学校、 医院等 ;

三是外在性影响 ,如自然环境、 犯罪率、 交通噪声、 机场 噪声等. Richardson 等(1974) 发现 ,邻里的社会阶层对住宅价值有显著影响.Ketkar (1992) 发现 ,美国新泽西州 白人对邻里非白人所占的比例在住宅价格上的表现更为敏感.其他研究表明 ,非白人愿意支付更高的价格 去购买白人作为邻里的住宅(Daniels ,1975 ;

Ridker 和Henning ,1967) .公立学校的质量对周边住宅价格产生 重要影响 ,特别是对有孩子的家庭 ,学校质量甚至比犯罪率、 环境质量更为重要(Clark 和Herrin ,2000 ;

Haurin 和Brasington ,1996) .学校质量的衡量可以采用学生的平均成绩进行评价 ,考试成绩对住宅价格产生正面影 响(Clauretie 和Neill ,2000 ;

Jud 和Watts ,1981) .Huh 和Kwak(1997) 在汉城的研究发现 ,由于文化传统 ,医院 对周围住宅的价值具有显著的负面影响.而教堂是一种令人愉悦的场所 ,通常会增加邻里物业的价值 (Car2 roll 等,1996) .消费者对高犯罪率区域敏感性比较强 ,Li 和Brown (1980) 发现居民不喜欢高犯罪率区域. Clark 和Herrin(2000) 的研究表明 ,在美国加州弗雷斯诺郡 ,住宅的价格随着每万人口谋杀案的增加而下降. Palmquist1992 年的研究显示 ,对于噪声或者安静的反应 ,不同的人群是不一样的.在以中上阶层作为邻里 的环境下 ,噪声每增加

1 分贝 ,住宅价值将减少

0148 %;

但在中下阶层的邻里环境下 ,则为

013 % ,甚至只有

0108 %.关于小区服务设施对住宅价格的影响 ,Mok 等(1995) 以及 Tse 和Love(2000) 指出 ,会所、 游泳池、 花・33・?1994-2010 China Academic Journal Electronic Publishing House. All rights reserved. http://www.cnki.net 园、 健身房、 运动设施等一般会增加住宅的价格.自然环境的外部性 ,如令人愉悦的风景、 没有受到污染的空 气、 城市绿化 ,对住宅的价格产生正面影响 ,对价格的影响取决于距离、 规模和质量 ( Tvrvainen ,1997) . Kerkar (1992) 和Kohlhase(1991) 验证了有毒废物站的存在对住宅价格产生显著的负面影响.Kethar 发现在 城市里 ,每减少一个废物站 ,住宅的中位数价格就上升1 255美元或住宅总价上升

2 %.

31 区位特征.住宅的区位特征一般从整个城市范围的角度进行考虑 ,往往是对可达性进行量化 ( Follain 和Jimenez ,1985 ;

Orford ,1988) .无论何种形式的可达性测量 ,都对住宅价格有一定的影响 (McMillan、 Jarmin 和Thorsnes ,1992 ;

Palmquist ,1992 ;

Ridker 和Henning ,1967) .交通可达性常常与到达相应场所的便利程度 相联系 ,可以采用出行时间、 出行成本、 便利程度、 不同交通方式的可用性等来进行衡量 (Adair 等,2000 ;