PDF《基于特征价格的房地产评估新方法》

1 3 ・ ? 1994-2010 China Academic Journal Electronic Publishing House. All rights reserved. http://www.cnki.net 原法是以预期原理为基础 ,即决定房地产价值的 ,重要的不是过去的因素 ,而是未来的因素.具体地说 ,房地 产的价值通常不是基于其历史价格、 生产成本或过去的市场状况 ,而是基于市场参与者对其未来所能获取的 收益或得到的满足、 乐趣等的预期.主要从使用者角度 ,运用预期收益和效用价值原理 ,将未来收益资本化 , 确定房地产价格等于其未来所获收益的折现值之和.

31 重置成本法 ,是将待估房地产的各项成本构成进行分析 ,求取待估房地产在估价时点的重新构建价 格(重置价格或重建价格) ,然后扣除折旧 ,以此估算房地产的客观合理价格或价值的方法.评估房产价格 时 ,是以房屋的建造原值为基础 ,按平均年限折旧计算的.地产评估的成本法 ,是根据开发土地的各项费用 来估算单位土地价格成本 ,然后拟定地价 ,即包括征地拆迁费、 开发费、 正常利润、 税收等.成本法的理论依 据为生产费用价值论.它主要是从开发者角度 ,运用等量投资至少获取等量收益的投资原理 ,根据产品定价 的一般原则 ,确定房地产的价格等于所有投入资本和利润之和.

(二) 三种评估方法的局限性 从房地产评估实践来看 ,即使是同一房地产 ,采用这三种方法评估所得的结果有时也相差较大.一般而 言 ,成本法的评估结果低于收益法的结果 ,而市场比较法的评估结果介于成本法和收益法之间.这是因为 : 成本法是从供给角度出发 ,收益法是从需求角度出发 ,而市场比较法则是从供求均衡角度出发的 ,供求双方 达成交易的条件使房地产使用带来的收益要大于或至少等于房地产的成本 ,其超额部分将由供求双方分享. 此外 ,三种方法在具体应用过程中也受到一些条件的限制 ,存在一些不足之处. 采用市场比较法 ,要求存在较多的类似房地产的交易.如在一些房地产市场尚不够成熟的地区 ,就很难 采用这种方法进行估价.即使是在房地产市场比较发达的地区 ,比较法也可能不大适用于某些情况 ,如由于 某些原因导致特定区域在一段较长的时期内没有发生房地产交易(柴强 ,2001) .其次 ,比较法需要在交易情 况、 交易日期、 房地产特征等方面对比较对象进行修正 ,有的很难采用量化的计算公式 ,往往是由估价人员凭 其知识和经验进行判断 ,这就影响了估价的准确性. 收益还原法的基本思想简单明了 ,也非常便于理解 ,但是在计算中确定适当的还原利率和预测房地产未 来纯收益并不容易.对于没有收益的房地产或者收益无法测算的房地产 ,无法采用收益法实施评估 ,而且未 来收益的估算也受到企业经营管理水平的影响.在实际操作中 ,还原利率的确定随意性大 ,往往对评估结果 产生较大影响. 从理论上讲 ,只要是可以估算其成本的房地产 ,都可以采用成本法估价.但是 ,现实生活中房地产的价 格取决于其效用 ,而不是所花费的成本 ;

房地产成本的增加并不一定能增加其价值 ,投入成本不多也不一定 说明其价值不高.另外 ,采用成本法进行估价比较费时费力 ,难度最大的就是折旧的计算 ,尤其是对陈旧的 房地产 ,往往是以估价人员的主观判断为依据 ,同样会影响估价的准确性.