PDF《基于特征价格的房地产评估新方法》

二、 基于特征价格的房地产价值分析

(一) 房地产的特征价格分析框架 自从 Ridker 于1967 年把特征价格理论应用到住宅市场分析以来 ,特征价格模型已经发展为房地产领 域广泛应用的模型之一.不同的房地产价格 ,反映了房地产本身特征数量的差异 ,这一观点已经被普遍接受 (A. Myrick Freeman ,2002) .特征价格理论认为 ,房地产是一种异质商品 ,产品本身具有的一系列特征是效 用产生的源泉 ,不同特征结合在一起形成影响消费者总效用的特征包.虽然房地产的交易价格在市场上是 可观察的 ,但是房地产特征对应着隐含价格 ,每个特征对应一个隐含市场 ,整个房地产市场可被理解为由多 个特征的隐含市场构成.在市场上 ,房地产产品是作为内在特征的集合来出售的 ,通过产品特征的组合从而 影响消费者的选择 ,房地产价格是其所包含特征的隐含价格或者说特征价格之和 ,将因内在特征及其数量的 不同而不同(Lancaster ,1966) . 以住宅为例 ,房地产的特征把开发商、 消费者以及产品本身紧密联系在一起(如图

1 所示) .开发商通过产 品的设计、 建造、 维修等向市场提供具有不同特征的住宅产品 ,特征不同 ,需要承担的成本也不同.对于消费者 而言 ,购买住宅产品是为了满足生活、 娱乐等需要 ,住宅产品所能提供的效用取决于特征的组合及其数量.开 发商和消费者之间通过市场进行交易 ,其交易价格则表现为产品的特征价格之和.因此 ,从房地产评估的角度 ・

2 3 ・ ? 1994-2010 China Academic Journal Electronic Publishing House. All rights reserved. http://www.cnki.net 来看 ,由于待估价的房地产一般已经具体到个体 ,特征较为明显 ,且其特征数量方面的资料容易取得 ,如果能够 通过市场交易数据计算出产品特征的价格 ,那么就可以根据特征的数量来评估房地产的价格.

(二) 住宅特征对住宅价格的影响(以往文献的选择性回顾) 图1房地产特征价格分析框架 采用特征价格方法对房地产进行估价 ,对特征变量的选 择是非常关键的一步.通过对现有文献的回顾可以发现 ,以 往研究中往往把房地产的特征分为建筑特征、 邻里特征、 区 位特征三大类.下面以住宅为例 ,就文献中选择的特征变量 及其对住宅价格的影响进行简单的总结.

11 建筑特征.住宅价格常常跟住宅建筑本身的特征相 关.正如 Ball (1973) 指出 ,如果一套住宅有更多的令人满意 的建筑特征 ,那么在市场上所能获得的价格就更高.众多文 献揭 示了房间总数、 卧室数目(Fletcher 等,2001 ;

Li 和Brown ,1980) 、 浴室数目 ( Garrod 和Willis ,1992 ;

Linneman , 1980) 、 建筑面积 (Carroll、 Clauretie 和Jensen ,1996 ;

Rodriguez 和Sirmans ,1994) 跟住宅价格有正向关系.这是因为消费者 愿意为更多的空间(特别是功能空间) 支付更多的费用 ,从而 提高生活的质量.例如 ,Garrod 和Willis 发现增加一个房间 ,住宅的总价增加

7 % ,第二个浴室的边际价格是 第一个的

2 倍.研究者一般认为建筑年龄跟住宅价格负相关 (Clark 和Herrin ,2000 ;

Kain 和Quigley ,1970 ;

Rodriguez 和Sirmans ,1994 ;

Straxzheim ,1975) .如Kain 和Quigley 的研究表明 ,新建住宅与房龄为

25 年的旧 住宅相比 ,类似单元的平均价格高出3 150美元.然而 ,Li 和Brown(1980) 的研究发现 ,房龄在一些建筑上对 住宅价格具有正面影响 ,他们把价值的增加归因于建筑的年份而导致的历史意义.其他研究者还认为宗地 大小 ,有无地下室、 车库(Forrest 、 Glen 和Ward ,1996) 、 院子、 热水系统、 壁炉、 空调等建筑特征跟住宅价格显 著相关( Garrod 和Willis ,1992 ;