PDF《广汇物流（600603）》

4 图2:股权结构交易前后变化 资料来源:wind,天风证券研究所 2.2. 股权结构:借力广汇,布局优质商贸平台 资产置换及配套资金募集完成后,广汇集团为公司控股股东,占比 47.76%,孙广信为实际 控制人,持股 32.37%. 图3:广汇物流股权结构 资料来源:wind,天风证券研究所 3. 积极转型,致力领先供应链商贸平台 目前,广汇物流旗下业务主要包括物流园经营、商业物业经营、房地产销售.1)物流园 经营主要为美居物流园经营,美居物流园已运营

13 年,是亚中物流的核心收入来源,已 形成成熟的运营机制和丰富的客户资源.2)商业物业经营为

2016 年新增业务.3)房地 产销售业务:美居物流园配套住宅地产以及

17 年新收购项目. 3.1. 物流园经营:空置低收益高,客户黏性高壁垒,K/L 座改造促转型 目前公司已运营的自持物业主要为美居物流园. ? 优质客户 美居物流园于

2003 年设立,位于乌鲁木齐市城北商业中心,是新疆重点建设项目.截止

2016 年12 月31 日,美居物流园总建筑面积约 68.21 万平方米,拥有

11 栋商业楼栋.美 居物流园通过招商工作吸引生产厂家、 区域经销商等商户入驻, 提供品牌引入、 商业推广、 仓储物流、园区综合服务、消费者服务等一系列综合运营服务. 经过

13 年运营,已积累 欧派、索菲亚、TOTO、马可波罗、东鹏、箭牌、曲美等大量优质客户. 公司报告 | 首次覆盖报告 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明

5 图4:美居物流园优质客户 资料来源:公司官网,天风证券研究所 ? K/L 座转型促升级 美居物流园建有多个经营楼座.经过长期的调研和经营,公司根据物流园不同区域楼座的 具体位置、人气等属性,结合行业性质和消费者购物习惯确定市场定位,已制定出具体业 态规划安排.除此之外,美居物流园的价格体系已趋于完善,该体系综合考虑商户的行业 性质、楼层、区位、入驻期、入驻面积、品牌层级等因素. 图5:美居物流园各楼层地理位置 资料来源:公司官网,天风证券研究所 为提升竞争优势, 美居物流园建设 K/L 楼座改造工程, 减少传统家居建材类经营业态比例, 加大体验式消费业态比重. 目前 K 座和 L 座已经装修改造完成,预计

18 年初正式投入运营.项目总建筑面积为 6.14 万平方米,分为地上两层地下一层,负一层以超市为核心,经营业态主要包括超市和周边 商铺.二层以影院为核心进行布局,周边商铺初步定位为烧烤、料理等餐饮行业.一层凭 借影院和超市的带动作用,地段优势明显,流量优势突出,租金水平较高,以步行街和商 铺为核心进行布局,行业定位为品牌餐饮、特色小吃、流行轻奢品、化妆品等. 公司报告 | 首次覆盖报告 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明

6 图6:美居物流园各楼座具体定位 资料来源:公司公告,天风证券研究所 3.2. 商业物业经营:轻资产打造人气商业中心 通过

13 年美居物流园的运营管理,亚中物流已形成完整成熟的流程体系、丰富的客户资 源, 在市场调研分析、 品牌引进、 定向招商、 常规招商等方面具有成熟的运作机制和经验. 公司开始 轻资产 运营模式,通过租赁承包的方式获取物业运营权. 图7:时代广场及香缇苑大商实景 资料来源:公司官网,天风证券研究所 目前,公司商业物业经营收入来自于时代广场、香缇苑大商、昌吉全优市场、溪语原筑商 业街的商业物业经营.其中时代广场商业物业经营的收入构成核心收入,在2016 年第